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滇池路两侧开发这么搞会不会活了商业死了交通?

  前不久,西山区29号片城中村改造项目及其周边地块的控详规修改方案获得批前公示。所谓29号片区主要是指西山区杨家地及其附近的城中村,由华夏阳光负责一级开发,大部分已经拆完,估计很快就会供地。

  此次调规共涉及1415.55亩建设用地,与原规划相比,此次调规砍去大量的行政设施用地后,其住宅用地增加了约65亩。同时,住宅的容积率也大幅度提高,最高可至6.79。

  这次调规用一句话来说,就是“盖更多更高的房子,住更多的人”。因为住宅用地不仅增加了,而且容积率不低,这一片区未来的居住人口,将会比拆迁改造前更多,至少是数万人的规模。看此前官方公布的改造效果图,29号片区也是高楼林立,是滇池路一带又一个大型高层住宅社区。

  滇池路是昆明房地产开发较早的区域,杨家地所在的区域以往住宅小区就比较多,居住人口本来也不少,但在2008年之前,这一带的商品房开发还是以多层或小高层为主,比如正和小区、南苑小区、阳光花园等,都是多层住宅。后来开发的蓝山数码等项目算是高层了,不过也才15层而已。

  滇池路沿线首个大型高层住宅区是南亚第壹城。南亚第壹城占地约282亩,总建筑面积92万平方米,其实主要是商业,住宅和公寓加起来也才占40%的建筑面积,但却有2000多套,主要就是因为基本都是高层住宅。

  南亚第壹城建成后,因为高楼密集,又是滇池路的核心商圈,所以区域人口密度比原来有了很大提高,相应地交通流量也大大增加,所以在整个滇池路,南亚第壹城所在的怡心桥下层是最为拥堵的路段之一。

  但比起现在调规后的29号片区,南亚第壹城的居住人口就不算什么。29号片区的总占地达1416亩,比南亚第壹城要大得多,而且住宅是大头,容积率又高,将来的居住人口肯定会数倍于南亚第壹城,也远非本区域那些多层老小区能比。

  其实只要看29号片区配置的小学规模,就可大致推算出片区的居住人口。根据最新规划,29号片区总共配套的小学有两所,共有63个班。而昆明市规定,每1万人的区域设一所18班小学,每增加600人,增设一个班。按此标准计算,未来杨家地片区的居住人口至少在3.7万人,差不多1万套住宅。

  但你以为这1万套住宅3.7万居民就是南亚第壹城片区新增的人口规模吗?当然不是,因为在滇池路北侧,还有一个规模很大的城中村即将改造,这就是船房村。

  船房村的改造范围也在1000亩左右,而拆迁面积更是高达115万平方米。如此大的改造面积,将来回迁户肯定不少,开发容积率肯定也不会低,预计改造后的居住人口规模怎么也应该在4万人左右。其实看看现在卫星图上船房村密密麻麻的建筑,就能大致想象未来改造以后居住人口肯定也不会少。

  船房村在滇池路以北,与29号片区分处于南亚第壹城的南北两侧,这也就是说,将来船房村、南亚第壹城、杨家地片区,将成为滇池路沿线最大最密集的高层连片居住社区,这还没有算恒大珺睿这种规模较小的高层住宅区。

  这么多高层住宅集中在滇池路怡心桥南北两侧,光这几个高层住宅区的居住人口就有差不多近10万人,再加上原来这一片的住宅小区,人口数量恐怕要奔着15万人去了。

  15万人口集中在一个方圆1公里的范围内,好处是南亚第壹城的商业会更加红火。因为在整个滇池路,南亚第壹城是最大的商圈,现在的商业人流就不少,以后29号片区的三四万人、船房村的四五万人,还有恒大珺睿,以及附近新建楼盘如阳光城檀境、云报华府的人口,而区域内并没有新增大型商业,南亚第壹城的商业潜力可想而知有多大。

  但如此多的人口集中居住在一个区域,加上大量商业消费人流、车流,以后滇池路怡心桥一带的交通恐怕也面临非常大的压力。尤其是怡心桥下还有这一带唯一一座地铁站,交通流量难以估量。